Co nowego w hipotekach?

W chwili obecnej istnieje podział na hipotekę zwykłą oraz kaucyjną, który obowiązuje w ramach ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Ta pierwsza ma zastosowanie w wypadku istniejących wierzytelności o ustalonej wartości, natomiast kaucyjna służy zabezpieczaniu przyszłych wierzytelności (np. możliwych niespłaconych odsetek od kredytu). Uchwalona 26 czerwca 2009 r. ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, która wchodzi w życie 20 lutego 2011 r., znosi jednak podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Od tego momentu istniał będzie tylko jeden rodzaj hipoteki umownej, która swoim kształtem będzie zbliżona do obecnej hipoteki kaucyjnej. Jak podkreślają eksperci zbliżające się zmiany są bez wątpienia lepszym rozwiązaniem od obecnie obowiązujących. Nowa hipoteka została znacznie rozbudowana, będzie mogła zabezpieczać zarówno przyszłe wierzytelności, jak i te już istniejące, obejmowała będzie również wierzytelności warunkowe o ustalonej, bądź też nieustalonej wysokości. Dopuszczone zostanie w jej ramach zabezpieczenie zobowiązania w walucie tak polskiej, jak i zagranicznej. Ponadto nowe przepisy pozwalają na wykorzystanie jednej hipoteki w celu zabezpieczenia wielu wierzytelności wobec jednego lub kilku różnych podmiotów, ale przy zastrzeżeniu, że służyć one będą sfinansowaniu jednego przedsięwzięcia. Takie rozwiązanie wymusiło powołanie tzw. administratora hipoteki, który będzie nadzorował zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki, jak i wykonywanie praw i obowiązków wierzyciela hipotecznego. W sytuacji, gdy wartość hipoteki przekraczać będzie wysokość zabezpieczonej na niej wierzytelności, właścicielowi nieruchomości będzie przysługiwało prawo do roszczenia o zmniejszenie sumy hipoteki. Obserwatorzy zwracają uwagę również na kolejne pozytywne rozwiązania, które zaczną obowiązywać w drugiej połowie lutego: dysponowanie tzw. opróżnionym miejscem hipotecznym. W wypadku wygaśnięcia hipoteki, właściciel nieruchomości będzie miał prawo do ustanowienia w tych samych granicach nowej hipoteki, lub też przeniesienia w to miejsce innej hipoteki już tę nieruchomość obciążającą.
Nadchodzące zmiany należy odbierać zdecydowanie pozytywnie, gdyż przyczynią się do zmniejszenia zawiłości związanych z instytucją hipoteki oraz uproszczenia procesu ich zakładania.


Krzysztof Nowak
Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.