Użytkowanie wieczyste. Gminy łatwo nie zrezygnują z dochodów

Stowarzyszenie Interesu Społecznego Wieczyste przygotowało obywatelski projekt ustawy ws. zmniejszenia opłat wieczystego użytkowania i przekształcenia w prawo własności. Przewiduje on m.in. trzykrotne obniżenie wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową z 1 do 0,3 proc. wartości gruntu. Stawka byłaby taka sama jak obecnie m.in. dla gruntów pod zabudowę oświatową. Stowarzyszenie proponuje ponadto, by każdy właściciel mieszkania mógł przekształcić użytkowanie wieczyste gruntu w prawo własności.

Jak mówił Marcin Nosiński, radca prawny z kancelarii LSW, użytkownik wieczysty może z gruntem zrobić niemal to samo, co jego właściciel - sprzedać lub obciążyć hipoteką. Zwrócił uwagę, że nabycie na rynku prawa użytkowania wieczystego kosztuje tyle samo, co prawa własności.

- Nic dziwnego, że mamy poczucie, że płacimy dwa razy za to samo - najpierw całą cenę za nabycie prawa użytkowania wieczystego od osoby trzeciej, a następnie co roku opłatę gminie - podkreślił. Dodał, że dotyczy to zarówno inwestorów, jak i osób, które kupiły mieszkanie od dewelopera.

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste gruntu zależy od jego wartości i lokalizacji nieruchomości - w centrach miast jest wyższa, a na ich obrzeżach niższa.

Nosiński zaznaczył, że roczne opłaty za użytkowanie wieczyste są ważnym dochodem gmin, z których z pewnością łatwo nie zrezygnują. - Niektóre gminy starają się +wycisnąć+ z użytkowników wieczystych ile się da i wprowadzają na kolejny rok drakońskie podwyżki po kilkaset procent. Jeśli do tego dodamy podatek od nieruchomości, którego wysokość z reguły jest jednak znacznie niższa od opłat za użytkowanie wieczyste, to suma obciążeń jest nieprzyzwoita - podkreślił.

Radca prawny z kancelarii LSW uważa, że dobrym pomysłem mogłoby być wprowadzenie maksymalnych wartości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

Nosiński zauważył, że z reguły przed końcem roku gminy zawiadamiają o podwyżce za użytkowanie wieczyste. Na odwołanie się od tego mamy 30 dni. Następnie od rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) można złożyć skargę do sądu. Obywatelski projekt zakłada znaczące wydłużenie terminu na odwołanie i możliwość podważenia tej podwyżki w ciągu trzech lat od jej wprowadzenia. To - zdaniem Nosińskiego - doprowadziłoby do paraliżu wprowadzania podwyżek i ustalania, czy obowiązuje stara czy nowa kwota.

Teraz, jeżeli użytkownik wieczysty odwoła się do SKO, to gmina musi uzasadnić podwyżkę. Z kolei przed sądem użytkownik wieczysty musi wykazać, że podwyżka nie jest uzasadniona. W projekcie zaproponowano, by również gmina musiała przekonać sąd o jej zasadności. To dobry pomysł, ułatwiający ochronę praw użytkownika - ocenił Nosiński.

Radca prawny z kancelarii LSW opowiada się za docelową likwidacją prawa użytkowania wieczystego lub przekształcenia go we własność, gdy grunt jest trwale zabudowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Prawo użytkowania wieczystego sprawdza się przede wszystkim wtedy, gdy państwo czy samorząd nadzoruje rozwój miast. Natomiast uporządkowana zabudowa miejska powoduje, że prawo użytkowania wieczystego w sensie prawnym, traci na znaczeniu - podkreślił.

Również ekspert BCC, radca prawny Łukasz Bernatowicz wskazał, że opłaty za użytkowanie wieczyste dają się bardzo we znaki szczególnie mieszkańcom dużych aglomeracji. - Sytuacja ta pogarsza się wraz z końcem każdego roku, gdy gminy wysyłają zawiadomienia o podwyżkach - powiedział.

Bernatowicz ocenił, że przekształcenie użytkowania we własność jest kosztowne. Barierą - często niemożliwą do pokonania - jest wymóg łącznego złożenia wniosku w tej sprawie przez kilku współużytkowników. Co prawda wspólnota lub spółdzielnia może starać się o przekształcenie również wtedy, gdy taka jest wola mieszkańców, którzy mają co najmniej połowę udziałów w gruncie. Jednakże sprzeciw jednego współużytkownika wieczystego może skutecznie zablokować ten plan - podkreślił. Dodał, że w takiej sytuacji spór rozstrzyga sąd.

Obecnie wszyscy mieszkańcy wspólnoty muszą wystąpić do gminy, by przekształcić użytkowanie we własność. W projekcie zaproponowano, by była to decyzja indywidualna.